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Déficit Foncier
Le dispositif du déficit foncier, bien souvent méconnu des investisseurs, est pourtant extrêmement attractif. Il consiste à déduire le montant des travaux et les différentes charges inhérentes au logement acquis ; les sommes imputables venant en déduction des revenus fonciers.
En effet, quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles du revenu foncier fait apparaître un bénéfice, ce dernier est ajouté au revenu global du propriétaire et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le système du déficit foncier permet alors de neutraliser l’impact fiscal tout en se constituant un patrimoine de grande qualité !
Le principe du Déficit Foncier :
Ce principe de défiscalisation est un excellent moyen de réduire considérablement ses gains locatifs et donc ses impôts.
Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit son imputation. L’immeuble doit donc être loué pendant une durée minimale de trois ans.
Ce système s’adresse pareillement aux investisseurs souhaitant acquérir un logement ancien à rénover et qui cherchent à leur donner plus de charme, de cachet ou encore une meilleure rentabilité locative.
Ce dispositif fiscal incite également à la mise aux normes d’habitabilité et énergétiques des logements afin de valoriser les patrimoines et de limiter leur obsolescence. Dans tous les cas, ce dispositif est l’occasion de profiter d’une déduction de son assiette d’imposition sur le revenu global.
Comment profiter du dispositif ?
Le régime d’imputation du déficit foncier sur le revenu global concerne les rémunérations foncières provenant de tous les immeubles, urbains ou ruraux, qu’ils soient possédés directement par une personne physique ou par une société transparente ou qu’ils soient la propriété d’une société civile immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…).
Générer un déficit foncier vous donne la possibilité de profiter d’un gain fiscal sous la forme de déductions d’impôts. Pour pouvoir bénéficier de ce mécanisme, vous devez être propriétaire d’un bien immobilier ancien à usage locatif et effectuer des travaux de rénovation supérieurs aux revenus fonciers.
Le bien doit être loué non meublé pour une durée minimale de 3 ans (habitations, bureaux, résidences secondaires…). Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente.
Celle-ci n’est pas remplie lorsque le local est vacant, même si le propriétaire perçoit et déclare des indemnités de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme. Il est cependant admis un délai incompressible sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives).
Quelles sont les charges déductibles ?
Cette mesure permet au propriétaire une déduction de 100% des travaux engagés pour l’aménagement ou la remise en état du logement dans la limite de 10 700€/an*. S’il dépasse ce plafond, le déficit non imputé est alors reportable, dans les mêmes limites annuelles, sur les résultats fonciers positifs pendant 10 ans.
Les charges déductibles concernent les dépenses liées aux travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation (exceptions faites pour les dépenses liées à la construction, reconstruction ou à l’agrandissement du logement) qui sont imputées sur le revenu global.